» » Бизнес в Грузии: Покупка и сдача в аренду квартир у моря в Батуми

Бизнес в Грузии: Покупка и сдача в аренду квартир у моря в Батуми

11.08.2019 682 0 bizivest
Бизнес в Грузии: Покупка и сдача в аренду квартир у моря
Содержание:
1. О Грузии и городе Батуми
2. Как я решил купить квартиры в Батуми
3. Брать квартиру с отделкой или без нее?
4. Платежная карточка местного банка
5. Покупка квартир в Батуми
6. Ремонт в квартире
7. Украденный электросчетчик
8. Проводка и установка газа
9. Подготовка квартиры к сдаче в аренду
10. О жизни в Батуми
11. Расходы и доходы от сдачи квартир в аренду
12. Услуги по управлению чужой недвижимостью за комиссию
13. Конец арендного бизнеса и продажа квартир в Батуми
14. Выводы о заработке на недвижимости

Начиная примерно с 2004 года, Грузия начала показывать неплохие темпы экономического развития. Президент страны Михаил Саакашвили, не смотря на свои мало адекватные амбиции, все же в вопросе экономики держал вполне грамотную линию поведения.

Относительно молодой президент и его команда, смогли поломать систему оставшейся с советских времен коррупции и на минимальном уровне, но наладить жизнь в стране.

1. О Грузии и городе Батуми


Ориентированное на Запад руководство было вхоже в кабинеты своих заграничных коллег и вполне успешно "продавало" Грузию на международной арене.

Благодаря этому, им удалось привлечь в страну инвестиции на довольно солидные суммы. Например, Дональд Трамп по информации New York Times от 11.03.2011, инвестировал в разные проекты в Тбилиси и Батуми сумму в районе 300 млн. долларов.

Однако, не все так безоблачно в этой горной стране. В 2008 г. из-за мирового кризиса, а также благодаря военной авантюре в Абхазии и Южной Осетии, страна столкнулась с очень сильным экономическим спадом.

Это привело к тому, что цены на грузинскую недвижимость обвалились практически в 2 раза и цена за квадратный метр в новостройках Тбилиси и Батуми достигла уровня в 450 долларов, что фактически было минимальным значением за все годы независимости Грузии.

Батуми - это город порт, который в любой кризис может удержаться на плаву, т.к. его активно используют страны соседи Грузии. Находится он рядом с турецкой границей, что также способствует увеличению грузопотока разного рода товаров.
Батумский морской порт
Батумский морской порт
Город является неизменным курортом для жителей соседних стран, т.к. Армения не имеет выхода к морю, а цены на отдых на курортах Азербайджана изрядно кусаются.

Сервис в Батуми еще при СССР хромал, а уж сейчас все стало только хуже. Курортные города не особо вкладываются в качество обслуживания, предпочитая работать на количество, а не на качество.

Туристы частенько травятся и возмущаются, что в ресторанах их обсчитывают и приходится долго ждать заказанных блюд. Местные же жители ходят только в определенные заведения, где их кормят сытно и не дорого.

Грузия хоть и чертовски красивая страна, но следует помнить, что это все таки третий мир. Средняя зарплата населения здесь едва дотягивает до 200$ в месяц в Батуми, а в столице страны Тбилиси составляет около 300$.

Работа в большом дефиците и безработица среди местных граждан - это обычное явление. Третья часть населения Грузии (1 млн. человек) на постоянной основе трудится на территориях России и Европы.

Особо смелые иностранцы, которым понравилось в стране, рискуют и открывают какой-нибудь небольшой бизнес, типа кафе или бара в Батуми. Однако, судьба большинства из них печальна, т.к. через 1-2 года они неизбежно прогорают. Успешные истории тоже есть, но их единицы.
Рестораны Батуми
Дело в том, что из-за особенностей менталитета, грузины обычно избегают походов в ресторан, который принадлежит русскому или другому иностранцу. Это конечно возможно в некоторых случаях, но скорее в порядке исключения.

Поэтому, открывая заведение общепита, нужно быть готовым к тому, что вашими основными клиентами будут туристы, да и то только с мая по сентябрь. Когда же сезон закончится, то 8 месяцев ваше заведение будет просто пустовать.

Еще одно из популярных направлений деятельности в Батуми - это йога. Здесь, каждый 2-ой житель города обязательно ее практикует, а каждый 1-ый занимается проведением курсов, которые научат вас как обрести богатство и счастье.

Вычислить среди этой толпы настоящих профессионалов сложно, а нарваться на обыкновенного болтуна с хорошо подвешенным языком легче простого. Конкуренция среди этих "гуру" огромная и на каждого жаждущего просвещения ученика приходится минимум 3 учителя.

Вынужденные работать за сущие копейки и не имея гарантии сохранения своего заработка в перспективе, многие не выдерживают и уезжают в другие страны.

2. Как я решил купить квартиры в Батуми


В 2011 году я приехал из Турции в грузинский Батуми с целью отдохнуть и посмотреть на местные достопримечательности. Тогда, этот город только начинали раскручивать как курорт международного уровня и засилья рекламы на ТВ еще не было. Однако, в воздухе уже витало предчувствие чего то грандиозного.

Город мне очень понравился и проникнувшись его международной атмосферой, а также наблюдая за разворачивающейся рекламной кампанией я понял, что инвестиции в грузинскую недвижимость обещают в будущем стать прибыльным направлением.

Изучив обстановку на месте, неожиданно даже для самого себя понял, что нужно срочно покупать квартиры в Батуми, пока квадратные метры еще достаточно дешевы. Мое решение не было результатом чьих-то советов, скорее возникло спонтанно и никаких статей на эту тему я тоже в то время не читал.

Время входа на рынок с моей точки зрения было подходящим, т.к. пирамида недвижимости только начинала формироваться, а значит я мог рассчитывать годика через 2 на солидный рост своих инвестиций процентов этак на 50-70.

3. Брать квартиру с отделкой или без нее?


Перед тем как покупать свои квартиры, я в качестве покупателя посмотрел на разные варианты доступные на рынке. Осмотру подверглись как аппартаменты в формате "под ключ", так и квартиры с голыми бетонными стенами.

По итогу могу сказать, что если у вас время в дефиците и вы не какой-нибудь фрилансер, который может на пару месяцев забить на работу, то нужно брать готовую квартиру, хоть она и выйдет в результате по цене на треть дороже. Учитывая же, что цена за м2 - это 2,5-3 тыс. долларов, то переплата будет ощутимой.
Квартира «под ключ» в Батуми
Квартира «под ключ» в Батуми
Взамен же, вы сможете сразу после того, как подпишите догвор купли-продажи в реестре недвижимости, заехать в полностью готовую квартиру с обстановкой. Все внутреннее убранство (сантехника, мебель и т.д.) при этом можно будет согласовать в индивидуальном порядке с управляющей компанией. Таким образом, вы снимете с себя огромное количество головной боли.

Если же вы располагаете свободным временем, профессиональными навыками в области строительства и желанием контролировать стройку, то можете значительно сэкономить на отделке, купив квартиру в черновом варианте.
Квартира с черновой отделкой в Батуми
Квартира с черновой отделкой в Батуми
Однако, в данном случае придется самому искать профессиональную бригаду, закупать стройматериалы и на протяжении 4-6 месяцев физически находясь рядом, решать возникающие в процессе работ вопросы, а также пинать работников каждый день вставая в 8 утра и тратить на них свои нервы.

Совмещать такую деятельность с постоянной работой крайне сложно, поэтому желательно иметь свободный график и запас денежных средств, который позволит вам не волноваться о будущем. Взамен на потраченное время, вы сможете создать дизайн вашего жилья абсолютно по любому проекту.

Также, желательно покупать недвижимость с таким расположением, чтобы поблизости были спортзал, бассейн, а также другие объекты для здоровой и активной жизни.

4. Платежная карточка местного банка


Поняв, что я в Грузии надолго, решил завести себе карточку платежной системы Visa от местного банка Bank of Georgia.
Штаб-квартира банка Bank of Georgia
Штаб-квартира банка Bank of Georgia
Сделать это оказалось на удивление легко, т.к. прописка при открытии не нужна, да и сотрудники глупых вопросов о происхождении средств не задавали. Вот тут то я вспомнил Сбербанк России, который из-за отсутствия местной прописки в свое время отказал мне в выдаче карточки.

Карточку сделали и вручили мне ровно через 2 рабочих дня после того, как я открыл счет в банке. Кроме того, я также обзавелся мультивалютным счетом и интернет-банком.

Стоит отметить, что сотрудники банка были чрезвычайно вежливы и прекрасно говорили как на русском, так и на английском языках, что сильно упрощало общение с ними.

Что касается стоимости услуг, то обслуживание (карта, счет и интернет-банк) обходится в 41 лари (16$) в год. За оплату товаров и услуг в валюте, грузинский банк берет курс ЦБ Грузии + 1,5% комиссии, а если платеж производится в валюте карты, то никаких комиссий вообще нет.

5. Покупка квартир в Батуми


Присмотревшись к различным вариантам квартир, я приобрел себе две:
  1. 2-х комнатная квартира с 2-мя балконами общей площадью 96 м2, расположенная на 14-м этаже строящегося дома уровня бизнес-класс с ценой 450$ за м2 без внутренней отделки и расстоянием до набережной в районе 1 км;
  2. Квартира площадью 60 м2 по цене 1300$ за м2 расположенная на проспекте Руставели, недалеко от отеля Шератон и в приблизительно 200 метрах от морского побережья.

Договор из 5 страниц на приобретение недвижимости был оформлен на грузинском и русском языках, а перевод оперативно заверен у нотариуса.

Оформление покупки недвижимости в Грузии потребовало от меня уплаты государственного сбора в размере 50 лари (30$), что было единственной статьей расходов, т.к. никаких других платежей просто нет. Оплату заверения документов у нотариуса и их перевод, взял на себя застройщик.

Что касается документов, то заграничный паспорт - это все, что мне потребовалось при покупке недвижимости и что удивительно, никто даже не проверял, въезжал ли я в страну официально.

Далее, юридическому лицу застройщика на его счет в грузинском банке, я перевел деньги за квартиру. В случае, если вы гражданин России, то здесь возникают некоторые сложности, которые связаны с тем, что из нашей страны нельзя переводить больше 5 тыс. долларов в сутки.

Плюс, еще вас ждут проблемы с переводом денег на счет юридического лица, которые характерны только для РФ. К примеру, застройщик и нотариус меня уверяли, что аналогичных сложностей с переводами средств у французов, американцев и турок не возникает.

Президент Саакашвили практически уровнял права местных и иностранцев, а покупка недвижимости дает право претендовать на ВНЖ, если в нем возникнет необходимость.

6. Ремонт в квартире


Первая квартира с площадью 96 м2 была приобретена с черновой отделкой, а значит, первым делом следовало привести ее в нормальный вид и сделать ремонт.

Стоимость отделки под белые стены в Грузии в среднем стоит 100$ за м2 и это надо сказать вполне дешево, т.к. данная сумма включает в себя все работы, исключением служат лишь сантехника и мебель.

Ранее я никогда ремонт не делал, хотя и приходилось менять квартиры довольно часто. Мне всегда вполне хватало того состояния жилья, которое оставалось после прежних хозяев. Максимум, что приходилось делать - это косметическая побелка.

Начал я с поиска бригады, которая должна была заняться ремонтными работами в моих апартаментах. Тут нужно сказать, что делать это желательно в зимнее время года, т.к. именно тогда потенциальные ремонтники испытывают нехватку денег, а значит и цены на свои услуги ломить не будут.

Искать самому не желательно, т.к. очень легко нарваться на дилетантов, которые ничего в ремонте не смыслят, но в силу безденежья берутся за любую работу. Таких в Грузии полным полно, они и ремонт запорят и будут стараться постоянно вас надуть.

Стихийная биржа труда в Батуми располагается на улице Пушкина, т.к. именно там постоянно ошивается куча мужчин, желающих заработать хоть какие то деньги.
Безработные грузины
Мне строительную бригаду профессионалов порекомендовали знакомые, которые сами парочку раз обожглись на заказе ремонта и в конце концов нашли нужных людей.

Когда фронт работ и оплата были согласованы, я передал бригадиру часть денег и он на них закупил стройматериалы (1400 лари или 580$, которые включали в себя доставку материалов на место): 50 мешков цемента весом по 50 кг каждый, 5 тонн песка и 750 блоков для стен.

Т.к. квартира была не обустроенная, то первое что я сделал - это поставил туда унитаз для рабочих и смастерил к нему слив из шланга. Ходить в туалет им все равно куда то будет нужно и пусть они лучше справляют нужду там, нежели делают это на пол в квартире, скрывая отходы жизнедеятельности строительным мусором. Это очень важный момент о котором стоит позаботиться заранее.

Дальше возникла проблема, которая состояла в подъеме стройматериалов на 14 этаж. Лифт использовать было нельзя, т.к. жильцы дома явно бы это не одобрили, ведь его наверняка бы повредили.

Можно было воспользоваться краном с длинной стрелой, но техника в Грузии вся старая и я побоялся, что с ней может что то случиться (повредит здание, упадет груз и т.д). Поэтому, пошел на улицу Пушкина и нанял там мужиков, которые должны были в ручную поднять все мои материалы наверх по лестнице.

Договорился, что один мешок с цементом весом в 50 кг поднятый на 14 этаж, будет стоить 1 доллар. Физический труд в стране практически ничего не стоит, поэтому подъем всех моих стройматериалов вышел в 1300 лари (540$).
Рабочие поднимают цемент
Сказал людям, что заплачу 1200 лари и в конце накину 10% бонусов, если все сделают быстро и без проблем. Ведь все равно работяги стали бы просить накинуть дополнительно денег в конце работы на чай (особенность менталитета), а так сразу решил этот вопрос.

На Кавказе и на Ближнем Востоке в конце любой договоренности всегда просят дополнительной оплаты, поэтому в самом начале следует занизить цену работы, а потом сделать надбавку и тогда вроде как будете выглядеть щедрым человеком, что автоматом добавит вам уважения в глазах ваших партнеров.

Также, никогда никому не доверяйте, кроме себя самого. Люди в любой ситуации при наличии такой возможности обязательно постараются вас подставить, а все разговоры на тему совести и чести на самом деле простая болтовня. Так произошло и со мной.

Привел 10 работяг к дому и предупредил, что они должны поднять стройматериалы на 14 этаж по лестнице, а лифтом пользоваться строжайше запрещено. Мне покивали в ответ и заверили, что все поняли, после чего приступили к работе.

Поначалу следил за ними, но потом мне понадобилось дойти до газовой компании и взять кое-какую бумажку, поэтому оставил свою бригаду и пошел по делам. Мой поход длился не долго, т.к. буквально через несколько минут я получил звонок на свой сотовый от старшего по дому, который ругался, что мои работяги ездят на лифте с блоками.

Позвонил работникам, а они мне говорят, что лифт стороной обходят и только лестница их лучший друг. В чем дело, не понятно и пришлось мне возвращаться обратно.

Вернулся, провожу допрос работяг, а они смотрят мне в глаза и клянутся, что в лифт даже не заходили. Старший же по дому и находящийся здесь же лифтер, сообщают, что моя бригада весь лифт загадила цементом и застряла там вместе с грузом из-за чего пришлось вызывать мастера.
Лифтер
Оказалось, что эти засранцы загрузили в лифт с грузоподъемностью в 400 кг около 800 кг, после чего лифт встал. Не стал во всем этом разбираться и сказал, что отдам старшему по подъезду за уборку лифта 100 лари, которые хотел добавить этих врунам бонусом. Вот такие дела, люди врут в глаза и не краснеют.

Однако, проблемы на этом не закончились, т.к. предстоял еще разговор с недовольными соседями мужчинами, которых набежало человек этак 20. Вышло так, что я в этот момент отошел, а за рабочими следила моя подруга.

Когда ей надоели их крики и терпеть их больше не было никаких сил, она прямым текстом послала их всех к ебеням и пригрозила звонком в полицию в случае, если этот галдешь не прекратится.

Мужики от такого поворота сильно офигели, но когда подруга достала мобильник и стала набирать 112, то говорливые соседи замолчали и сказали, что она их не верно поняла, т.к. они всего лишь хотели поговорить.

Следует отметить, что в силу грузинского менталитета так разговаривать с мужчинами может только женщина, а если бы на ее месте был я, то закончилось бы все очень плохо и скорее всего телесными травмами. Конечно, потом бы всех увезли в полицию и они наверняка бы предлагали деньги за отзыв заявления, но вред здоровью уже не вернешь, так что зачем обострять.

Мужчине в такой ситуации следовало бы сказать, что с рабочими он разберется и лифт будет вычищен, после чего принести свои извинения. Далее, не обращая внимание на крики, повернуться и покинуть место разборок.

Соседи, кстати, вполне нормальные люди, но в Грузии так принято, что все насущные вопросы решаются со звонкими криками. Что поделать, менталитет такой, любят они покричать.

К слову сказать, вечером мужики которые кричали пришли мириться, объяснив это тем, что они дескать погорячились. Дело все в том, что ранее лифт уже ломали незадачливые строители, а расходы по его ремонту всегда ложатся на жильцов, что их сильно расстраивает.

7. Украденный электросчетчик


Стройматериалы были подняты в квартиру и работа по ремонту закипела. В этот самый момент я с удивлением узнал, что оказывается у моей квартиры в щитке нет электрического счетчика - его просто украли. Рабочим же требовался свет, чтобы можно было трудится вечером.
Электросчетчик
Стал выяснять, куда же делся мой счетчик и первым делом наведался к старшему по подъезду, который и сообщил мне, что он ничего по этому вопросу не знает. Ну что же, значит нужно звонить в электрокомпанию.

Набираю номер и узнаю, что они тоже абсолютно не в курсе вопроса, а следовательно придется мне приобретать новый счетчик и устанавливать его.

Однако, тут выясняется, что даже если я его приобрету, то ставить самостоятельно прибор нельзя, т.к. этим может заниматься только электрик электрокомпании, который также записывает номера счетчиков.

Вот тут и началась бюрократическая волокита, т.к. по правилам компании установка счетчика занимает 35 рабочих дней. Свет же в квартире нужен был прямо сейчас, ведь рабочие не могут ждать. В общем, походы из кабинета в кабинет результата не принесли и сроки сдвинуть не удавалось.

Тогда, я решил, что на грузинскую бюрократию нужно натравить грузинскую полицию и тут же написал заявление о краже счетчика.
Грузинская полиция
Органы взялись за дело серьезно и сразу составили протокол, но тут неожиданно нарисовался старший по дому, ранее заявлявший, что про счетчик ничего не знает и смущенно признался, что он был скручен электриком.

Далее, этот грузинский товарищ объяснил полиции, что между ним и электриком есть уговор по которому в случае отсутствия в квартире жильцов в течение длительного времени, счетчики снимаются и переносятся для использования в другие дома. Тот же факт, что за свой счетчик при сдаче дома я заплатил, никого по видимому не волновало.

Раз такое дело, то я сообщил полицейским, что данная схема фактически означает, что старший по дому в сговоре с электриком обворовывают электрокомпанию. Полицейские быстро набрасали протокол и попросили виновника расписаться. Однако, старший по дому в этот момент быстро отвел меня в сторону и пообещал, что завтра же счетчик будет на месте, если я отзову заявление.

Тут я понял, что из данной ситуации можно извлечь выгоду, раз уж все так закрутилось. Поэтому, сообщил старшему, что заявление то я заберу, но раз мне пришлось так напрягаться, то пусть и он мне поможет и когда рабочие в моей квартире начнут с шумом штробить стены, то его задача будет состоять в том, чтобы успокоить жильцов.

Кроме того, его помощь будет не лишней и в других вопросах. Я же, в свою очередь, не останусь в долгу и за доброту расплачусь с ним в разумных пределах. В общем, ситуация разрешилась и можно было работать дальше.

А несколько позже я узнал, что у грузинских электрокомпаний есть негласное правило, которое предписывает снимать счетчики во всех нежилых квартирах. Причем делается это в интересах собственников квартир для того, чтобы приехав после долгого отсутствия, хозяева не были удивлены внезапно образовавшимся долгам за электричество, которое не пойми кто от их имени использовал.

8. Проводка и установка газа


Есть мнение, что в Грузии устранили существовавший ранее беспредел, связанный с коррупцией и если честно, то я был с ним согласен. Поэтому, когда мне потребовалось провести в одну из квартир газ и газовщики, пожаловавшись на маленькую зарплату, предложили накинуть им 100 лари (40$) для быстрого решения вопроса, то меня это повергло в шок.
Газовщики
Люди в Грузии в целом довольно простые и добрые, подлость и хитрожопость - это не те черты характера, которые встречаются среди них. В случае обмана армянин начнет ругаться и строчить жалобы, чеченец "перережет горло", ну а грузин просто разведет руками и признает, что его надули.

Проблема у меня возникла с рабочими нефтегазовой компании Socar, которая имеет азербайджанские корни и поставляет газ грузинам. На мой взляд, именно такого рода фирмы из Азербайджана и принесли на грузинскую землю коррупционный бардак и свою специфическую деловую этику.

Связавшись с операторами колл-центра компании я понял, что через них проблему не решить. Socar имеет стильный офис в центре Батуми, который хорошо охраняется и к начальству кого попало там не пускают, поэтому пришлось начать с фирмой "войну".

Проводка и подключение газа в квартиру в Батуми обошлись мне в 518 лари (210$), которые были уплачены в кассу Socar. Сотрудники дали мне клятвенное обещание выполнить подключение в течение 2-х недель, но время шло, а работы так и не начинались.

Позвонил в колл-центр и мне сообщили, что из-за снегопада (шел 3 дня) сроки сдвигаются и вот вот их сотрудники меня подключат. Делать было нечего и я в ожидании работ решил почитать договор, чтобы в случае чего быть подкованным в споре.

В договоре же черным по белому на грузинском языке было отмечено, что работы компания может выполнять в срок до 40 дней, а это значит, что пока время не вышло, бодаться с ними бессмысленно. Поэтому, запасся терпением и стал ждать.

Сорок дней пролетели, а работы, как я и ожидал, даже не начались. Звнок в сервисный центр опять ничего не дал, т.к. девочки операторы в очередной раз пообещали все подключить в ближайшее время.

Мои объяснения, что каждый день задержки установки газа приносит мне убытки равные аренде квартиры, девушек не впечатлили и их ответ остался прежним: "Все понимаем, газовщики посетят вас завтра в 10:00". В общем отвечают так, чтобы свести конфликт на нет и отделаться от назойливого клиента, а сами прекрасно знают, что бригада никуда завтра не поедет.

Некоторые мои знакомые, узнав о моей ситуации, сообщили мне, что бывали случаи, когда компания Socar не смотря на сроки прописанные в договоре, выполняла свои обязательства по установке газа только через полгода.

Такое положение дел мне порядком надоело и я решил действовать иначе. Понимая, что звонить в поддержку бесполезно, а кричать в офисе с охранниками бессмысленно, решил создать такую ситуацию при которой им самим бы пришлось ускорить работы.

Оказалось, что сотрудники фирмы и есть ее слабое звено на которое следует надавить. Ведь азербайджанцы в целях экономии денег, собрали свои монтажные бригады из мужиков не особо образованных и профессиональных.

Зарплата у них копеечная, а мотаться по точкам приходится целый день и многим это сильно не нравится. Поэтому, работяги зарабатывают на сроках установки, которые они могут устанавливать по своему желанию, компенсируя таким способом низкую оплату труда.

Вышло так, что как то возвращаясь от друзей и спускаясь в лифте, мне посчастливилось ехать в нем вместе с монтажниками Socar. Работяги обсуждали свою зарплату и я успел расслышать, что им платят 400 лари в месяц, но при этом приходится мотаться целый день. Данная информация могла оказаться мне полезной, поэтому я ее запомнил.

Вернувшись домой, сразу же набрал номер бригады газовщиков, включил запись разговора на своем телефоне и поинтересовался у них, когда же мне наконец то проведут газ. Ответ не стал сюрпризом, т.к. даже не выяснив мой абонентский номер, мне опять сообщили, что приедут завтра в 10 часов.

Тут я и сделал свой ход и посочувствовал своему оппоненту, дескать у вас так много работы, а компания платит вам всего лишь 400 лари за такой тяжелый труд. На резонный вопрос газовщика, какое мне дело до их зарплаты, я между делом сообщил ему, что за такую сумму наверное очень не хочется кататься по клиентам.

Наживка была проглочена и глуповатый мужик, который еле еле владел русским, сообщил мне, что "умные" клиенты знают, что всего то 100 лари "творят чудеса". Тут я не мог удержаться и спросил, зачем мне платить еще 100 лари, если я уже заплатил 518 лари фирме?

Монтажник тему развивать не стал и рявкнув, что он уже все сказал, положил трубку. Я же, проверил запись разговора и понял, что теперь то все козыри у меня на руках.

С помощью моих грузинских друзей сделал перевод своего письма к Socar на грузинский язык и там очень кратко описал сложившуюся ситуацию, после чего дал компании 48 часов для исполнения их обязательств по установке газа. В случае не исполнения моих требований, пообещал фирме обратиться с иском против нее в Батумский городской суд.

Далее, направился в сервисный центр и попытался попасть к начальнику, но меня ожидаемо не пустили. Я не расстроился, а просто взял талончик на посещение и когда подошла моя очередь, уже не стал просить установить мне газ, а передал сотруднику письмо с просьбой расписаться в его получении.
Офис компании Socar
Сразу предупредил девушку с которой вел диалог, что если они не распишутся, то я сразу же вышлю им это письмо заказным уведомлением по почте, а это в свою очередь автоматически будет означать, что они все получили. Девушка ознакомилась с письмом, недовольно улыбнулась и сказала мне, что высылать ничего не нужно, они и так все установят завтра в 10 утра.

Хорошо, сказал я, только все равно распишитесь в получении письма, а завтра буду вас ждать. Девушка опять улыбнулась и попросила подождать, после чего набрала чей то номер. Сорок минут спустя, мне наконец то сообщили, что завтра, честное пионерское, все будет сделано. Ну хорошо, подождем.

Я вышел из офиса компании и по пути домой стал думать, как же лучше всего составить иск против Socar, тем более, что жил я очень близко с городским судом и завтра можно было бы прямо с утра это сделать.

Тут раздался звонок на моем сотовом и рабочие, которые делали ремонт в моей квартире, сообщили мне, что только что их посетили газовщики из Socar, которые в спешке стали сверлить стену и заниматься проводкой газа. Меня разобрал смех - испугались все таки.
Проводка газа
Приблизительно еще через полчаса, мне позвонил какой то начальник из газовой компании и сообщил, что увидел мою жалобу на их фирму, но не понимает в чем собственно дело, ведь газ в квартиру уже провели. Просто удивительно, какое совпадение.

Между делом сообщил ему, что мне из-за нерасторопности их газовщиков пришлось жить на съемной квартире и тратить деньги, т.к. в свою я вселиться не мог из-за отсутствия газа, а следовательно и горячей воды с отоплением. Начальник моментально извинился и сказал, что они произведут мне возврат 50% уплаченной им за установку газа суммы в качестве компенсации.

К моменту, когда я наконец то вернулся в квартиру, то увидел, что газовщики свою работу действительно выполнили. Вот как оказывается, без хорошего пинка под зад, работать люди совсем не хотят.

9. Подготовка квартиры к сдаче в аренду


Когда ремонт закончился (работники сделали все замечательно и без нервов), началась подготовка квартиры к сдаче и это были самые тяжелые дни. Вроде бы квартира полностью готова, но закупка домашней утвари (холодильник, микроволновка, телевизор, стулья, столы и т.д.) сильно выматывает и голова просто идет кругом.

Обстановку квартиры формировал с учетом того, что жить в ней будет максимум 3-ое постояльцев. Купил две кровати, одна из которых была двуспальной 160x200, а другая односпальной 90x200.

С покупкой матрасов пришлось поломать голову, т.к. оказалось, что грузины очень любят спать на мягком и при этом чем сильнее провисает пятая точка, тем лучше. Именно поэтому, ассортимент грузинских магазинов состоит преимущественно именно из таких моделей.

Поэтому, пришлось искать магазин, в котором можно было бы приобрести нормальный матрас с ортопедическими свойствами. Таковой отыскался довольно быстро - это оказался турецкий магазин, который торговал нужными мне матрасами изготовленными в Турции.

Также в квартиру решил купить и кресло-кровать, т.к. бывает что жилье снимают семьи из 3-4 человек и разнообразие мебели в этом случае поможет чувствовать им себя более комфортно.

В процессе покупки мебели понял, что лучше заказывать ее у столяров, т.к. в этом случае она получается и качественнее и дешевле, что мне как собственнику только выгоднее.

Закупил для гостей и чай аж 3-х разных видов, чтобы придя домой после прогулки вечером, они не думали где его искать, а могли спокойно заварить и отдохнуть.

10. О жизни в Батуми


Я не снимал жилье, а на постоянной основе жил в одной из своих квартир, которая располагалась в высотке на улице Лермонтова, в одном километре от батумской набережной. Рядышком были магазины эконом класса "для своих" и довольно уютные кафешки.
Улица Лермонтова в Батуми
Что касается общения, то в этом плане Батуми не лучший выбор. Город не является центром интеллектуальной и культурной жизни страны, в отличии от того же Тбилиси.

Деньги в город текут через порт и благодаря туристам, которые наезжают в большом количестве в курортный сезон с мая по сентябрь. В эти несколько месяцев в Батуми не протолкнуться, но как только сезон заканчивается, то улицы словно вымирают на 8 месяцев.

С одной стороны это хорошо, т.к. поработав летом на организации аренды квартир, можно наконец то расслабиться и отдохнуть. Однако, скоро приятная погода заканчивается и в город приходит дождливая, промозглая пора, которая нагоняет скуку.

Вот так, гуляя по безлюдным улицам и набережной с кучей закрытых кафе, приходится коротать в одиночестве время, т.к. все знакомые не желая скучать в дождливом городе, уже давно укатили в свои страны до следующей весны.

Когда я впервые остался в Батуми на зиму, то старался не грустить от постоянных дождей и тишины. Решил покататься по стране, но Грузия - это территория гор, а зимой там полно снега и особо никуда не проедешь. Так меня захватила страшная тоска и в результате, оставшиеся зимние месяцы я безвылазно сидел за компьютером дома.

В последующие годы, умудренный опытом, я просто закрывал все квартиры в начале октября и собрав свои вещи, отправлялся путешествовать куда глаза глядят.

11. Расходы и доходы от сдачи квартир в аренду


Квартиры в 2012 году наконец то были готовы к сдаче и разместив объявления на Airbnb, я пустил в свою недвижимость первых жильцов. Сначала жилье сняли индусы, потом белорусы, затем русские и наконец молодая пара из Азербайджана.
Расходы и доходы от сдачи квартир в аренду
Бронировали мои квартиры массово и поток заявок растянулся аж до октября месяца. Сильно помогло этому то, что конкуренции по жилью в Батуми на сайте Airbnb в то время практически не было, т.к. квартир на весь город предлагалось штук 20.

Что касается цен, то в 2012-2015 годах студию находящуюся в одной из башен на берегу моря, можно было сдавать в среднем за 60$ в сутки и при этом она всегда имела постояльцев.

Так как у меня на Airbnb был статус отличного хоста и хороший авторитет, то все 4 мои квартиры всегда были загружены и приносили мне около 10 тыс. долларов в месяц, что по тем временам было очень хорошо.

Однако, рынок на месте не стоял и желающих заработать на недвижимости становилось все больше и больше. Количество квартир под сдачу в поиске Airbnb возросло до нескольких тысяч, а рекламных агентств, число которых по началу было не больше 5 штук, возросло до сотни.

Таким образом, всего то за каких то 5-6 лет конкуренция в бизнесе выросла в разы, что незамедлительно сказалось на издержках и прибыли. В 2017 году суточная цена сдачи снизилась до 45$, а в 2018 вообще упала до 35$ и это как оказалось не предел, т.к. в 2019 году был взят новый минимум равный 25$.

Многие могут сказать, что 25-30$ в сутки - это очень даже не плохая сумма. Однако, следует учитывать и то, что расходы на коммунальные услуги за 6 лет выросли как минимум втрое, а если добавить к ним уборку, стирку белья, замену расходных элементов (лампочки, краны, посуда и т.д.) и периодический косметический ремонт, то окажется, что денег совсем не остается.

В результате, только себестоимость сдачи скромной студии в Батуми, расположенной недалеко от побережья, стала выходить в районе 17$ в сутки, если считать в среднем за год.

Исходя из этого, получается, что чистый доход от сдачи квартиры в аренду выходит долларов 10 в сутки и это еще не считая налогов, которые для иностранцев (около 20%) в Грузии больше, чем для местных жителей. Поэтому, рассчитывать можно лишь на 8$ в сутки и долларов на 200 в месяц в течение летнего сезона.

Одна квартира принесет больше головной боли, чем прибыли. Поэтому, желательно для достойного заработка иметь несколько объектов в собственности и все из них сдавать.

Если жилье не будет простаивать, то за месяц с 4-х квартир можно будет зарабатывать около 1 тыс. долларов, тогда за 4 месяца (май-сентябрь) доход составит около 4 тыс. долларов, а вот остальные 8 месяцев никакие доходы вас не ждут.

Кроме того, данные расчеты справедливы только при условии, что вы проживаете в Батуми и сдачу, а также обслуживание своей собственности осуществляете собственными силами. Однако, далеко не каждый человек может вот так просто взять и уехать жить в Грузию и большая часть желающих заработать на квартирах, надеются отдать их кому-нибудь под управление за разумную комиссию.

12. Услуги по управлению чужой недвижимостью за комиссию


В 2012-2015 годах средняя комиссия за управление недвижимостью в Батуми держалась в районе 20% от прибыли с квартиры. Однако, как только конкуренция на рынке обострилась, а расценки на аренду жилья упали, то и комиссия моментально подпрыгнула до 40% прибыли. Заниматься управлением за меньший процент стало просто не выгодно.
Услуги по управлению чужой недвижимостью за комиссию
Сдавать чужую квартиру за 25$ и брать за это 10% (2,5$), занимаясь при этом полным сопровождением (стирка белья, починка разных поломок, встреча и отправка туристов) - таких дураков на рынке нет.

В Батуми существует множество фирм, которые занимаются сдачей жилья в аренду, но к сожалению, доверять можно лишь малому числу из них. 90% этих контор - это безответственные бездельники, среди которых встречаются и откровенные мошенники.

Многие иностранцы отдавали свои квартиры под управление девушкам с Украины за комиссию в 10% от прибыли, а потом удивлялись, почему в их квартирах появлялись притоны с проститутками.

После пары месяцев проживания таких жильцов, квартиры становились похожи на свалку с мусором, а органы правопорядка ставили владельца жилплощади на заметку как лицо потворствующее проституции. Ясно, что при такой сдаче, доход от собственности болтался где то в районе нуля.

Также, периодически собственникам жилья некие странные дамы предлагали взять их квартиру в аренду на весь сезон по цене в 500$, а затем не долго думая, выставляли объект на Airbnb. Естественно, жильцов они не проверяли и за квартирой не следили, что в конечном счете приводило к убыткам для собственников в виде разгрома жилплощади и им приходилось вкладываться в ремонт.

13. Конец арендного бизнеса и продажа квартир в Батуми


В конце концов, в 2017 году я решил продать всю свою недвижимость в Батуми (это заняло полгода) и покинул Грузию. Причины, по которым я так поступил, были следующими:
  1. Снижение цен на недвижимость. Четыре квартиры, которыми я владел в Батуми, начиная с 2011 года планомерно падали в цене. Город активно застраивался и в какой то момент предложение превысило спрос, что сразу стало сказываться на ценах.

    Поначалу, цены падали по 1-2% в год и это было терпимо, но в 2017 году произошел настоящий обвал рынка недвижимости. Сегодня (2019 г.), квадратный метр жилой площади стоит в 2 раза меньше, чем он стоил в 2011 году.

    Например, если взять башни «Орби» расположенные на набережной, то цена за квадратный метр в них в 2011 году составляла 2 тыс. долларов, а теперь больше 1-1,2 тыс. долларов за м2 никто в них не даст. Точно также цена недвижимости упала и во всех остальных районах Батуми.

    Мне в принципе повезло, т.к. я успел избавиться от своих квартир лишь чуточку дешевле, чем брал их в 2011 году. Прибыль же полученная от их сдачи в аренду за все это время, покрыла мои потери и даже вывела в небольшой плюс;

  2. Город превратился в частично заброшенную стройку. Отсутствие должного государственного контроля за строительством, привело к тому, что возводимые здания стали располагаться в хаотичном порядке, что сильно подпортило вид прекрасного Батуми.

    Некоторые инвесторы не потянули возводимые объекты и просто бросили их на стадии 3-5 этажей. Теперь, эти уродливые бетонные конструкции, коих в городе насчитывается около 50, возвышаются повсюду, а вокруг них располагаются горы строительного мусора;
  3. Отсутствие сопутствующей инфраструктуры у новых объектов. Застройщики ведущие свою деятельность в Батуми, особо не заморачивались развитием инфраструктуры, а выкупив землю пытались втиснуть в нее максимально возможное количество квартир для продажи.

    Благодаря такой политике, теперь у большинства построенных в городе зданий нет детских площадок, парковок, а также мест для отдыха и прогулок. Жители же этих высоток на 20-50 этажей, вынуждены искать место для стоянки машины в соседних дворах, посещать супермаркет за 3 улицы от дома, а чтобы найти детскую площадку, устраивать себе прогулку на пару километров;

  4. Здания строятся без соблюдения строительных норм (СНИП). Качество возведенных строений оставляет желать лучшего, а о безопасности и говорить не приходится. Через несколько лет после сдачи объекта, большинство домов теряет свой товарный вид, а у некоторых наблюдается осыпание штукатурки, разрушение балконов и обрыв лифтов;
  5. Ужесточение законодательства в области миграции и налогов. Грузинское руководство на протяжении множества лет позволяло туристам делать в Батуми все, что им заблагорассудится. Можно было без особых проблем приобретать дома, квартиры и зарабатывать ни о чем не думая и по большому счету не особо волнуясь об уплате налогов, т.к. никого за это не карали.

    Благодаря крайне либеральному законодательству, можно было не имея визы, жить в Грузии круглый год и ни о чем не волноваться. Это привело к тому, что страну наводнили многие тысячи представителей разных стран (турки, иракцы, африканцы и т.д.), а денежные потоки создали серьезную зависимость от Азербайджана и Турции.

    Иностранцы везли свои денежки и расслаблялись на пляжах Батуми думая, что такое положение дел лишь следствие широты грузинской души. Однако, ничто не вечно под луной и пришло время ужесточения законодательства.

    Начиная с 5 июля 2019 года для того, чтобы получить ВНЖ, придется вложить в Грузинскую экономику сумму в 100 тыс. долларов и не меньше. У некоторых могут возникнуть вопросы о необходимости ВНЖ, ведь в стране и так можно находиться неограниченное время и игнорировать уплату налогов.

    Но не все так просто и наверняка следующий шаг грузинского правительства будет состоять в том, чтобы ограничить сроки пребывания на своей территории. Например, взять пример с Совета Европы в области иммиграционных правил и ввести лимит в 90 дней в полугодие.

    Данные нововведения планируется ввести через 1,5 года, т.е. уже в 2021 году. Что будет в таком случае делать типичный иностранец имеющий в собственности парочку квартир и сдающий их в аренду?

    Если сроки нахождения в собственной квартире будут ограничены 3 месяцами, то весь ваш арендный бизнес, который вы долго взращивали, просто рухнет и придется подбирать себе новое место проживания.

    Есть конечно вариант создать фейковую "контору" по болгарскому варианту и показывать по ней близкий к нулевому оборот, но если посчитать расходы на грузинских адвокатов, которым придется платить за регистрацию и сопровождение юридического лица в налоговой, то выйдет 600-800$ в год дополнительных затрат;
  6. Геополитические риски. Грузия очень маленькая страна с минимальным геополитическим весом, вся ее экономика зависит от экспорта в соседние страны и туристов из них. При этом, государство находится в очень не спокойном регионе, который является зоной конфронтации ее сильных соседей.

    Поэтому, любое неверное движение политического руководства Грузии, может вызвать ответ ее партнеров, который в силу зависимого положения страны, наверняка нанесет серьезный урон ее экономике. Самое же опасное здесь то, что возникновение такой ситуации сложно спрогнозировать и возникнуть она может совершенно неожиданно.

Сначала, 80% квартир в Батуми приобретали исключительно украинцы, белорусы и русские. Однако, к 2018 году их потеснили жители ближневосточных стран (Турция, Ирак, Иран и ОАЭ), которые стали скупать 70% всей недвижимости.

Турки и арабы буквально устроили нашествие на этот черноморский город и теперь его улицы стали похожи на какой то арабский базар, а стройки все ширятся и ширятся. Все они приезжают в Батуми и покупают себе жилье для того, чтобы отдыхать в казино и снимать бюджетных по их меркам грузинок.

Таким образом, если посмотреть на ситуацию в целом, учесть экономический спад в стране, рост расходов на содержание недвижимости, падение доходов от сдачи квартир в аренду и намечающуюся в будущем беготню по различным инстанциям, то получится, что ваш арендный бизнес будет болтаться вокруг нулевого дохода или же вообще станет убыточным.

14. Выводы о заработке на недвижимости


Всегда смотрел со снисходительной улыбкой на тех, кто поддавшись всеобщей истерии начинает лихорадочно приобретать недвижимость в Испании, Черногории, Чехии, Болгарии, Кипре и других "горячих" странах. Желающие быстро обогатиться за счет перепродажи квартир, чаще всего даже не понимают, что влезают в обыкновенную пирамиду.
Пузырь на рынке недвижимости
Когда на рынке наблюдается ажиотаж на протяжении 7-10 лет и люди массово вкладываются в квадратные метры надеясь заработать, то можно смело утверждать, что конец уже близок и ввязываться в такое дело слишком опасно.

К примеру, все мои знакомые, которые приобрели себе недвижимость на горячем рынке за границей с целью заработать, до сих пор (2011 г.) пытаются свести концы с концами, т.к. даже в ноль выйти у них не получается. Они сочли бы за счастье, если бы удалось выручить хотя бы 80% от той цены, которую им пришлось заплатить при покупке собственности в 2005-2006 годах.

Можно также посмотреть на Болгарию в качестве иллюстрации вышесказанного. Недвижимость там следовало покупать не год и не пять лет назад, а приблизительно в 2002 году, когда можно было приобрести в Софии однокомнатную квартиру за сумму в районе 20 тыс. долларов. Сейчас же такая собственность обойдется в 100 тыс. долларов и цена относительно стабильна в последние 5 лет.

Дешевой же болгарская недвижимость была до вступления страны в ЕС, пока болгары не получили безвиз и не стали присылать деньги от своих заработков домой, пока не пошли в страну инвестиции на несколько миллиардов долларов.

Вот именно до этого момента и нужно было инвестировать в квартиры, а не тогда, когда в страну стали заливать деньги и покупательская способность населения увеличилась, потянув за собой стоимость квадратных метров.

Сейчас в различных СМИ наблюдается очень большое количество рекламы грузинской недвижимости, ее активно пытаются продать как в РФ, так и в зарубежных странах. Однако, как свидетельствует опыт моих знакомых, которые до сих пор (2019 год) не могут избавиться от своих грузинских квартир, рынок буквально встал и покупать себе сейчас недвижимость в Батуми точно не стоит.

Оцените статью «Бизнес в Грузии: Покупка и сдача в аренду квартир у моря в Батуми»

ПОКАЗАТЬ ВСЕСВЕРНУТЬ
Комментарии (0)
Добавить комментарий
Прокомментировать
  • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
    heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
    winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
    worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
    expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
    disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
    joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
    sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
    neutral_faceno_mouthinnocent